Los promotores y bancos están en una relación actual muy complicada.

El sector bancario se apresura a vender los inmuebles valorados en más de 50.000 millones de euros con los que tiene en cartera, y sabiendo que ahora llegarán una nueva remesa durante este año. Hay que trabajar sobre los inmuebles que tienen hipotecas para no llegar a una situación irreversible de los inmuebles que tienen las empresasa la que refinancian la deuda o las que están abocadas a una ejecución judicial.

Este celo de los bancos con las inmobiliarias tiene un grave riesgo, por que podrían darse a entender que estas sean las administradoras de las empresas privadas, con lo que perderían su derecho de preferentes de cobro en caso de declararse concurso de acreedores. No es fácil de separar el interés de los bancos por desprenderse de este conjunto de inmuebles, pero esto es así por Ley.

Los bancos están detrás de sus promotoras (las que le tienen deuda hipotecaria), a las que gestionan los pisos con planes de comercialización, marcándoles el precio de venta y condicionándoles el cobro de renegociaciones de préstamos a estas condiciones a fin de evitar que el promotor arriesgue con su dinero. Hasta en muchos casos, la entidad financiera pide al promotor privado un mandato irrevocable de venta de la garantía del préstamo, para vender el inmueble a toda costa.

Las entidades financieras alegan esta actitud al “riesgo de abandono” que tienen ante la evidente desesperación del promotor en la actual situación de mercado. Y ya la crisis ha disparado los procesos judiciales, que han colapsado a la Administración y a las propias entidades, ya que además este proceso puede ser bastante longevo, rozando una media de dos años.

Las entidades financieras además pretenden reducir los costes de adjudicación a ciudadanos extranjeros o minimizar los gastos ligados a la transmisión del inmueble como alternativas a abaratar el producto y abrirles facilidades de ventas.

La vivienda se está convirtiendo en un bien caro de comprar.

¿Qué me compensa más?, pues la situación está bien clara. La media Española difiere entre la cuota que pagamos de alquiler respecto a la cuota de compra de la vivienda en un 33,10% de media, según datos publicados en Expansión.com y realizados por Fotocasa e IESE, de forma que mientras que si alquilamos el inmueble pagamos 769,50 euros de media, la media hipotecaria de la compra se sitúa en los 1.024 euros al mes. Básicamente un sueldo de las retribuciones de la pareja de esta España generalmente “mileurista” en la que estamos.

Hay además 7 Comunidades en las que la hipoteca supera en más de un 50% el arrendamiento, como son el País Vasco (∆ 66,5% más la hipoteca que el arrendamiento), Cantabria (∆ 65,60% más) y Galicia o la Rioja (∆ 63,8% más). Donde menos diferencias hay es en Canarias (∆ 27,9%), Baleares (∆ 32,7%), Madrid (∆ 37%) o Murcia (∆ 38,7%).

Por tanto en aquellos lugares de donde la vivienda es más cara es en la mitad-norte del País, destacando en orden decreciente de más caro a menos, el País Vasco con una hipoteca media de 1.659 euros, Madrid con 1.364 euros/mes ó Cataluña con 1.316 euros/mes de media hipotecaria, luego prácticamente coinciden con los arrendamientos más caros.

Los alquileres más bajos se sitúan en Extremadura (459 euros/mes), Castilla La –Mancha con 548 euros/mes y Murcia con 551 euros/mes.

Por lo tanto, dependiendo de la zona donde se ubique puede merecerle más la pena el alquiler o la compra, dependiendo lógicamente de sus ingresos anuales y su estabilidad a largo plazo en su puesto laboral.

La Cumbre se desarrolló con un éxito total de entendimiento.

En los acuerdos que se han firmado referentes al sector pesquero y agrícola, deben entrar cuanto antes en vigor, previo visto bueno del Parlamento Europeo.

En otra magnitud de aspectos, también se han manifestado su conformidad los integrantes de grupos de Derechos Humanos en referencia al Antiguo Sahara Español. Este tema se ha abordado por los Gobiernos bilaterales, afirmando que se buscará una solución política, definitiva, duradera y mutuamente aceptable.

Esto choca de frente con la situación de Derecho humanos en Marruecos, aunque es una asignatura pendiente de las Naciones Unidas el poner fin a este conflicto.

También se trataron temas de libertad de expresión y de culto religioso en el Mundo Árabe, además de seguir avanzando en líneas de evitar los flujos ilegales de personas, además de llegar a un acuerdo para readmitir de irregulares en el país magrebí.

Con esta reunión se abre una nueva era de relaciones bilaterales, esperemos fructíferas para ambas partes. Somos países vecinos y estamos dentro de un mundo global en el que las sinergias empresariales y económicas juegan un papel fundamental y por el que se debe luchar para llegar a este entendimiento.

El Gobierno pretende que la via recaudatoria sea un revulsivo a los ingresos.

Un 16% más correspondería a los ingresos derivados de las actuaciones de control de la Agencia Tributaria, y 27% más de las minoraciones de las devoluciones improcedentemente solicitadas.

Hacienda con esto espera elevar el resultado de su recaudación en 2.010 un 25% hasta los 14.118 millones de euros. Esta cantidad ha subido este año de forma importante, dejando atrás los 11.280 millones de euros que se recaudó el año pasado.

Con esta política impulsada desde el Ministerio lo que se pretende es un efecto recaudatorio, antes algo más flexible y que ahora se presenta como una medida seria para paliar parte de las necesidades de dinero del Estado, como ya adelanté en un post anterior a principios de año.

Por otro lado, las medidas de control sobre las grandes Empresas se aumentará un 9,4% este año, hasta las 149.822 actuaciones, frente a las 136.869 de 2.009, ya incrementando un 24% las realizadas en 2.008.

Por otro lado se reducen las actuaciones previstas contra el fraude fiscal inmobiliario un 8,6%, esperando realizar 84.799 actuaciones. Como se ve, el Ministerio ha decidido no asfixiar a las empresas inmobiliarias, muchas en apuros, dejando de ser objetivo prioritario a efectos recaudatorios

Trichet da pautas de la futura política Europea.

Además de haber revisado el crecimiento previsto del PIB para la eurozona en 2.011, ha rechazado más ayuda a Grecia del Fondo Monetario Internacional (FMI) y ha endurecido sus medidas de apoyo a las entidades financieras por la crisis.

Manteniendo los tipos en el histórico 1% actual, se ha revisado el crecimiento incrementándolo 0,1% mientras las expectativas de inflación siguen en un cajón aparte. No se espera que aparezca ni de lejos, aunque sea una amenaza que asusta.

El balance medio del IPC baja una décima para ajustarse en el 1,2% en 2.010 y al 1,4% en 2.011.

La zona euro crece, a un ritmo lento, pero crece mientras Esàña sigue hundida en su recesión y con datos de caída del PIB, que bajó el 0,1%.

Con todas estas medidas el Banco Central pretende corregir los desequilibrios fiscales y se pretende emprender medidas estructurales en al economía económica de los 27 países que conforman la Comunidad.

Los consumidores parecen confiar en una mejoría del consumo privado.

Según el ICO, el inicio de la recuperación económica ha empezado. El índice ICO bajó en febrero de este año hasta los 71,1 puntos desde los 78,7 registrados en enero. Se trata del nivel más bajo desde Septiembre de 2.009.

Desde que el índice marcase su índice más bajo en  Julio de 2.008, en donde se situaba en los 46,3 puntos, los movimientos “laterales parecen propios del inicio de la recuperación económica”.

Esto significa una mejoría en el índice de consumo privado en este último mes de 2.010. En febrero cayó el índice debido a l desplome del indicador de cómo las personas percibían la situación económica de España y cómo la veían a futuro.

Pese a esto, la percepción sobre la economía familiar ha empeorado, al igual que lo ha hecho la perspectiva de creación de empleo. Con esto, se augura una frustración ante el deseo de consumir importante. No se incentivará el consumo mientras esta percepción mejora, y los incrementos en los impuestos como el IVA, servirán para, en los alimentos básicos fundamentalmente generar una bajada muy importante en el consumo de nuestra población. Lo encuentro una barbaridad.

Menos mal que las percepciones sobre la subida de tipos de interés y la inflación cayeron en febrero respecto a principios de año. Esto hace que se estabilice la fiscalidad de la población, pero a su vez se provoca el miedo por la inmobilidad y al indecisión antes comentada.

Las viviendas siguen configurando un gran problema para salir de la crisis.

En Diciembre de 2.009 el precio medio de la vivienda se situó en los 2.558 euros/m2, por lo que en estas fechas si alquilásemos una vivienda que tuviésemos de inversión, tardaríamos alrededor de 24 años, contando sueldos medios, para amortizarla. Básicamente una vida laboral entera trabajando para pagar la vivienda.

Conociendo estos datos y la dificultad del momento para materializar las ventas de viviendas, la patronal de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) ha mostrado su satisfacción por la rebaja del IVA anunciada por el Gobierno.

En ese mismo discurso, se recomienda desde este organismo la ampliación razonable de prolongar las ayudas hasta 2.014 al menos, año en que se supone que el stock de viviendas menguará.

Hoy por hoy, en España es cierto que el sector de la construcción es el que más empleo ha creado en estos últimos años, pero no sólo aquí sino en toda Europa, por lo que dar la espalda al sector ha podido ser el mayor error que ha cometido el Gobierno de Zapatero cuando quiso demonizar a Empresarios de la construcción y a promotores inculpándolos de haber creado la crisis.

Entiendo las medidas anunciadas estos días como necesarias, pero veremos cómo se afrontan con el día a día. No es sencillo viabilizar estas medidas y sin mucho dinero aparente en las Administraciones.

El que el país se levante pasa por apoyar al sector construcción con medidas y estímulos fiscales para que sigamos atrayendo la inversión de afuera por nuestras condiciones.

El Gobierno pretende repartir el dinero de las ayudas a través de entidades financieras privadas.

Esos cuatro bastiones sobre los que se apoyará el Gobierno son:

                        1.- Mejora de la Competitividad.

                        2.- Política Industrial para mejorar el modelo productivo

                        3.- Cumplir el Plan de Consolidación Fiscal

                        4.- Estabilidad del Sistema Financiero (acceso al crédito).

Me centraré en éste último punto el sistema de crédito directo no tendrá límite cuantitativo, se impulsará el crédito a PYMES y autónomos a través de préstamos directos ICO con un importe máximo de 200.000 euros concedidos de forma directa para asegurar que las empresas tienen solvencia en cuanto a la financiación.

Por ello el Gobierno convocará un concurso para comercializar estos productos entre las entidades financieras, debiendo estas asumir el 100% del Riesgo de la cobertura de estos préstamos. Aquí es donde empiezan a radicar un punto importante del planteamiento, y una espinita que creará problemas. ¿Cómo va a asumir una entidad privada el 100% de una deuda y a la vez prestar dinero a las empresas faltas de solvencia?…parece un modelo que no hace falta ahora mismo, las entidades financieras dan dinero a las empresas solventes y con un plan de negocios a futuro coherente, el problema lo tienen el resto de empresas que no tienen visos de crecimiento o mantenimiento de su volumen de negocio y a las que las entidades financieras están dando la espalda.

Otra cuestión que se me plantea es el fondo ¿Por qué una entidad financiera privada ha de manejar dinero prestatario público?, creo más conveniente que sea el propio ICO o una entidad propia del Gobierno quien maneje estos fondos y los aplique sin riesgo de volver a conceder dinero a las entidades financieras y que no se ocupen de circularlo.

Por ello, mi intención es demostrar (ya pasó cuando el Gobierno salvó a la banca para salvar el sistema económico y estas han dado resultados positivos en cuanto a beneficio de sus cuentas) que el camino no pasa por soltarle la patata caliente a la entidad privada y después decir que ésta no lo está haciendo bien. El futuro a corto plazo es mucho más serio que eso.

Esto me hace pensar que tampoco será en esta ocasión cuando se viabilice el dinero, pese a que el Gobierno justifique el darlo a una entidad privada por tener mayor alcance entre la ciudadanía por la cantidad de oficinas.

Elena salgado ha presentado las nuevas medidas ya anunciadas con anterioridad.

La Ministra de Economía Dña. Elena Salgado ha prometido “todo el dinero que sea necesario” Para apoyar al sector que se encuentra convaleciente en estos momentos y con pocas garantías de estabilidad en un futuro inmediato. Lo importante es la financiación de las entidades, y como no es ningún secreto el Gobierno también se está moviendo en ese sentido.

El IVA se reducirá para las obras de rehabilitación durante estos dos años, y así lo ratificó la Ministra de Economía. El tipo bajará al 8% a partir del 1 de julio del presente, pese a que se trata según Salgado de un impuesto menos distorsionante, sí es cierto, que animará al consumo de esta medida.

Además, el Gobierno propondrá una deducción extraordinaria del IRPF por obras de mejora en vivienda habitual. Esta medida está orientada a aquellos contribuyentes de renta inferior a 33.007,.02 euros que podrán deducirse hasta el 10% de los costes de rehabilitación en sus viviendas hasta 31 de Diciembre de 2.012.

Otra línea  de apoyo será la de construir viviendas VPO y la mejora de la eficiencia de los edificios públicos, lo que provocará un cierto movimiento a la hora de generar negocio de las constructoras y lo que se rodea al sector. Tenga en cuenta que más del 50% de las viviendas construidas en España tienen ya más de 30 años, lo que presenta un  escenario a priori con mucho trabajo para este sector.

En consecuencia, se aplaude esta medida del Gobierno que por otro lado debe de manejar bien y organizar de manera que sirva para todas las empresas del Sector y las empresas auxiliares, tanto técnicos como subcontratas para demostrar su eficiencia.

El sector inmobiliario intenta resistir a limitaciones legales y exige al Gobierno una ampliación del plazo.

A día de hoy, los expertos calculan que el 50% de las inmobiliarias tienen fondos propios negativos, o lo que es lo mismo, están a borde de la disolución.

Y es que a día de hoy no se ha no se ha prorrogado esta Ley que se creó con carácter transitorio y que caducó el 1 de enero de 2.010, pese a la creencia generalizada que la vigencia práctica del Decreto se alarga hasta el 30 de Junio de 2.010. Los Juristas más escrupulosos afirman que ya no les cubre el amparo a esta Ley.

Esta Ley permite que las sociedades incluidas en la casuística antes descrita, estén eximidas de la obligación legal de disolverse o de ampliar capital tal como exige la Ley en el caso de las S.A. ó S.L.

Lejos de la revalorización de los activos desde 2.008, los inmuebles sufren una drástica bajada de precio del valor de los activos. Esta caída ha sido ya expresada en post anteriores publicados en este blog.

Las promotoras están negociando con el Gobierno, mediante el Lobby G-14, una extensión legal del RD 10/2.008 para evitar sentirse perjudicados. Veremos que sucede durante estas semanas para evitar más caídas de empresas del Sector inmobiliario.